经济学家任泽平:不要买郑州的房子! | 您所在的位置:网站首页 › 经济学家 任泽平 › 经济学家任泽平:不要买郑州的房子! |
正式开始专业探讨。 一、数据来源; 任泽平教授用的数据主要来自于中指研究院,这里我不发表评论,但建议可以找一下专业的房地产公司、相关上市公司特别是一线人员,咨询哪一家的数据更靠谱一些? 二、去化周期的组成 包括①库存数据、②参考的销售数据 简单来说,如果计算2022年12月的去化周期,第一计算月末库存数据、第二计算2022年10月、11月、12月连续三个月的平均销售数据,最后算出去化周期。 ① 库存数据又包括狭义库存和广义库存,我们计算一般会用狭义库存。狭义库存就是该楼盘取得预售证能够实际进行销售但未售出的库存。 ② 这个销售数据存在着重大瑕疵,因为2022年10月、11月、12月这三个月非常特殊,其中郑州从十一假期结束后开始陆续封城、12月初解封。 这是一个非正常销售状态,月均销售数据很差是必然的,都封城了怎么买房?然后以此作为销售速度去计算去化周期是有重大问题的。 10月 4065套 11月 2601套 如果以2022年11月郑州封城一个月期间的销售数据计算,甚至可以推论出郑州去化周期120个月、10年的结论。 再来看这个图,样本对比当中郑州如此特殊,正确的研究逻辑是先思考数据是否有问题,而不是直接得出观点郑州房子不能买。 3 以上还是表层内容,还属于“泉水指挥官”的范畴。 米宅一直践行,一线调研、一线考察、一线实操,没有一线调研就没有发言权。 以下是我分享的郑州市场目前最底层的逻辑,建议仔细看! 研究郑州市场先不论库存数据对不对,只看库存是一个很蠢的行为。 因为现在的郑州市场是一个极度畸形的市场。 现在看郑州可以把郑州的商品房分为两类: A 正常项目 ;B 问题项目; 问题项目包括停工、施工进度慢、开发商爆雷、开发商严重负面、严重维权等等。 问题项目包括停工、施工进度慢、开发商爆雷、开发商严重负面、严重维权等等。 总之,因为各种原因客户不敢买。 [LW焦虑]是当下郑州商品房市场核心的主线,没有之一。 举一个简单的例子: 郑州管南板块: ① 新城时光印象 ② 龙湖熙上 ③ 富田九鼎公馆 ④ 富田九鼎华府 ⑤ 融创城 ⑥ 康桥未来公园 ⑦ 碧桂园名门时代城 ⑧ 绿地花语城 ⑨ 正商生态城 ⑩ 商都阜园 给大家一个小测试,谁敢安心买?买完每天晚上可以踏实睡觉? 管南板块作为曾经郑州大东区刚需外溢的核心板块,缺房子吗?不缺!库存多吗?确实也不少! 但以上才是最真实的郑州市场,才是郑州折叠! 同样一个板块,为什么有项目门可罗雀,有项目接连涨价,还膨胀到绑车位销售? 如果你看懂以上案例,就会明白当下的郑州分化真的超级超级超级严重!但凡正常一点的项目,还能够解决顾客[LW焦虑],都能卖的还不错,就是这么真实!就是这么残酷! 4 再次强调,[LW焦虑]就是郑州房地产市场的底色。 给大家一个触目惊心的数据: 1、郑州四环内,2023年1月库存套数89799套 2、按照当下的开发商施工、公开报道、是否爆雷等等,自问踏踏实实买来100%放心的只有3万套。 其实四环内正常项目的库存去化周期只有半年,而不是上述的70个月,这就是一线市场和[泉水指挥官]的观察区别、观点区别、评价区别。 为什么有的项目确确实实在涨价,你说狗贼又想骗我买房,割我韭菜,本质上这是观察者偏差、这是极度分裂的市场,这也是郑州实质性的悲哀。 因为安全、靠谱、放心买、产品、品质还过得去,价格还过得去的楼盘太少太少了,最终的结果就是但凡他喵的满足以上条件,都很好卖。 1、如果一个房地产从业人员这都看不明白,纯SB; 2、如果你的买房灵魂导师这都看不明白,纯SB; 3、如果你咬咬牙还在这抬杠,纯SB; 你抬杠就是你没有去一线看市场,你抬杠说销售很惨淡就是因为你看的项目太瞎,别人都不敢买,就你头铁去买。 5 简单总结:[LW焦虑]就是郑州房地产市场最底层的逻辑。 1、这轮房地产沉了一堆开发商; 2、出现了一堆LW楼、一堆问题项目; 3、郑州尤其严重,新房购房者风声鹤唳; 4、严格意义上郑州仍不缺楼盘,但缺敢放心、大胆买的楼盘; 5、没有问题、有卖点、价格合适的楼盘都非常火爆! 6、投资不要买郑州; 7、但有确定性购房需求,比如刚需、比如改善、比如学区房,要先去分辨项目; 8、OK 的项目赶紧去买; 9、反正你是确定性的购房需求,反正你是自住,一平省三百、五百都香吗?; 10、不OK 的项目务必不买,或者等现房再去买; 说了这么多,必然有一个小脑袋骂骂咧咧的问,你说了这么久,你倒是告诉我,哪个开发商?哪个楼盘靠谱啊,是你说的OK的项目,敢安心买? 哪个开发商?哪个楼盘不靠谱啊,是你说的不OK的项目,不敢买? 扫下方微信加好友私聊(不敢公开说,怕得罪太多开发商)。今天专门回答问题,有问必答。你报开发商、报楼盘,我直接告诉你答案。 另外米宅郑州2023年首场线下会今日开启报名,一切能说的,不能说,我们线下见![免费门票]数量有限,有需要尽快加好友[锁票]。返回搜狐,查看更多 |
CopyRight 2018-2019 实验室设备网 版权所有 |